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Ausgleichsbeträge
Nörten-Hardenberg „Sanierung Altstadt“

Was sind Ausgleichsbeträge?

Die gesetzlichen Grundlagen zur Erhebung von Ausgleichsbeträgen ist § 154 Abs. 1 Satz 1 des Baugesetzbuches (BauGB).

„Der Eigentümer eines im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks hat zur Finanzierung der Sanierung an die Gemeinde einen Ausgleichsbetrag in Geld zu entrichten, der der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwertes entspricht.“

Ausgleichsbeträge im Rahmen der städtebaulichen Sanierung dienen dem Zweck, neben Bund, Land und Kommune auch die Grundstückseigentümer an den Aufwendungen für die Sanierung zu beteiligen. Auf die gesetzliche Pflicht zur Entrichtung von Ausgleichsbeträgen wurden die Grundstückseigentümer bereits zu Beginn der Sanierung hingewiesen.

Für die Eigentümer ergibt sich durch die öffentlich finanzierten Sanierungsmaßnahmen in der Regel eine Steigerung des Bodenwertes. Es ist daher per Gesetz vorgeschrieben, die sanierungsbedingten Wertsteigerungen dem Sanierungsprozess im Sanierungsgebiet – also der Allgemeinheit – wieder zuzuführen.

Weder für die Gemeinde noch für den Grundstückseigentümer soll ein Gewinn oder ein Verlust aus der Sanierung entstehen. Deshalb wird mit dem Ausgleichsbetrag auch nur jener Wertzuwachs des Grund und Bodens abgeschöpft, der auch tatsächlich sanierungsbedingt entstanden ist. Aus dem Grundstückseigentum im Sanierungsgebiet resultieren jedoch nicht nur Zahlungsverpflichtungen. Die Eigentümer werden zugleich von den sonst üblichen Erschließungsbeiträgen im Sinne des § 127 BauGB bzw. nach Kommunalabgabengesetz entlastet.

Wesentliche Rechtsgrundlagen zu Ausgleichsbeträgen sind:

  • die § 153 – 155 BauGB
  • die Wertermittlungsverordnung (WertV)


Sanierung Altstadt


Die durch die Sanierung bedingte Erhöhung des Bodenwertes eines Grundstücks besteht gemäß § 154 Abs. 2 BauGB aus der Differenz zwischen dem Bodenwert, der sich für das Grundstück ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre (Anfangswert) und, dem Bodenwert, der sich für das Grundstück durch die Rechtliche und tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebietes ergibt (Endwert). Die Anfangs- und Endwerte werden gutachterlich ermittelt. Die Anfangswerte werden analog zur Veränderung der allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Bodenmarkt ständig fortgeschrieben.

Der Ausgleichsbetrag wird in der Regel fällig, nachdem die Sanierung im gesamten Sanierungsgebiet abgeschlossen ist. Die Gemeinde erlässt in diesem Fall für jedes Grundstück im Gebiet einen Bescheid über die Höhe des Ausgleichsbetrags. Ferner ist die Stadt ermächtigt, vor Abschluss der Sanierung, von den Eigentümern auf den zu entrichtenden Ausgleichsbetrag eine Vorauszahlung zu erhaben.

Eine höhere Planungssicherheit sowohl für die Grundstückseigentümer als auch für die Gemeinde bietet das Verfahren der vorzeitigen Ablösung des Ausgleichsbetrages durch eine freiwillige Vereinbarung mit der Gemeinde noch vor Abschluss der Sanierung. Mit dieser Vereinbarung entfällt eine spätere formelle Forderung des Ausgleichsbetrags.


Vorteile der vorzeitigen Ablösung:


- für die Grundstückseigentümer


  • Ersparnis durch Verfahrensabschlag
    Die Gemeinde kann Grundstückseigentümer bei vorzeitiger Ablösung einen Verfahrensabschlag einräumen.
  • Rechtssicherheit
    Die erfolgte Zahlung gilt als endgültig erfüllt, auch wenn weitere sanierungsbedingte Bodenwertsteigerungen entstehen.
  • Steuervorteil
    Der Ausgleichsbetrag kann unter Umständen steuerlich geltend gemacht werden.
  • Zeitgewinn für die persönliche Finanzplanung
    Der Grundstückseigentümer kann zeitnah kalkulieren, welche Kosten aus der Sanierung auf ihn zukommen. Verfügbare Mittel (z.B. aus Erbschaften, Schenkungen oder Bausparverträgen) lassen sich sinnvoll einsetzen. Bei einer Darlehensfinanzierung des Ablösebetrages können die zurzeit günstigen Zinsen genutzt werden.
  • Fortfall von Rechtswirkungen
    Nach der vorzeitigen Ablösung und der damit verbundenen Entlassung aus dem Sanierungsgebiet (auf Antrag) entfällt für bestimmte Rechtsvorgänge die Anwendung der §§ 144, 145 und 153 BauGB für das jeweilige Grundstück (sanierungsrechtliche Genehmigungsvorbehalte, Kaufpreisbindung).


- für die Gemeinde


  • Rückfluss der Einnahmen in die Sanierungsmaßnahmen
    Geldmittel, die die Gemeinde aus der vorzeitigen Ablösung einnimmt, müssen nicht anteilig an das Land abgeführt werden, sondern stehen der Gemeinde sofort in voller Höhe für die weitere Sanierung zur Verfügung.
  • Weniger Verwaltungsaufwand
    Freiwillige Vereinbarungen verursachen in der Regel weniger Aufwand als das umfangreiche Verfahren eines Verwaltungsaktes zum Abschluss der Sanierungsmaßnahme.


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